리츠(REITs)에 대해서 알아보자!

오늘은 또 다른 투자방법 중 하나인 리츠(부동산투자신탁)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

리츠의 사전적 의미는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻입니다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 비슷합니다. 
주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분입니다.
리츠는 1938년에 스위스에서 처음으로 실시되었고, 제2차 세계대전 후 급속히 발달하여, 1959년 이후 여러 나라에서 잇달아 시작되었는데, 특히 독일·미국 등에서 많은 발전을 이룩했습니다. 
리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 2가지로 구분됩니다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고팔 수 있는 형태입니다. 
신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지되어 있습니다.
리츠의 특징은 주식처럼 100만 원, 200만 원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있습니다. 
또한 부동산이라는 실물자산에 투자하여 가격이 안정적인 부분이 있습니다. 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익 또한 부동산의 임대료에서 발생하기 때문에 예금이나 채권보다는 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영을 원하는 투자자들에게 인기가 많습니다.

그렇다면 왜 리츠에 투자를 할까요?
- 리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 주주들에게 배당하고, 리츠 정보시스템을 통해 다양한 리츠 정보 확인이 가능하기 때문에 소액으로도 부동산에 간접투자를 할 수 있기 때문입니다.
① 높은 배당 수익률 : 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식과 유사한 배당 수익 제공
② 유동성 : 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통하여 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 한국거래소에서 주식 매매를 통하여 유동성 확보 가능
③ 자산운용전문인력 : 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영
④ 관리·감독 : 국토교통부의 정기적인 관리․감독, 리츠사의 준법감시인들을 통하여 국민의 소중한 투자자산을 관리
⑤ 공시 의무 : 분기 및 연간 재무 보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서를 리츠 정보시스템에 등록하여 투자판단의 기초가 되는 자료를 정기적으로 공시
부동산 REITs의 특징
REITs는 위험과 수익을 고려하면 주식과 채권의 중간포지션이라고 볼 수 있습니다. 안정적인 부동산에 투자하여 임대수익의 일부를 배당받게 되므로 채권투자와 비슷합니다.
REITs의 매년 배당률은 안정적이고 주식보다 높게 나오는 경우가 많습니다. 고령의 연금생활자와 같이 매월 일정한 수입을 원하는 투자자의 경우에 적합합니다.
부동산 REITs는 주식의 수익구조와 다르기 때문에 수익률의 상관관계가 약하며, 이는 투자 포트폴리오에 부동산 REITs를 편입함으로써 위험을 낮추는 분산투자효과를 얻을 수 있음을 의미합니다.
REITs는 상법에 의해 설립되는 회사이기 때문에 주식을 증권거래소에 상장할 수 있습니다. 따라서 언제든지 투자자금을 회수할 수 있습니다. 그리고 부동산신탁사의 경우 부동산을 위탁받지만 REITs는 현금을 받는다는 점이 다릅니다.
REITs는 만기는 5~10년이 대부분이며 투자의 대상을 부동산의 개발, 임대, 주택저당채권(MBS) 등 부동산에만 집중하며, 특히 임대수입이 있는 상업용 부동산 상품입니다.

리츠 투자시 유의해야 할 점은?
임대수익 변동에 따른 수익률 하락과 경기Cycle에 따른 자산가격 하락 등의 위험성을 파악해야 합니다. 
물론 대형 수익형부동산의 향후 가격 전망을 예측하기란 쉬운 일이 아니지만, 지역상권의 발전성이나 자산운용 방법과 대상, 계약조건 등 필수 내용이 기재되어 있는 투자설명서를 유심히 살펴야 합니다.
REITs 만기 도래 후 보유 부동산의 매각지연으로 인해 원금 회수가 어려울 수 있기 때문에 보유한 부동산의 매각절차 등을 상세히 알고 있어야 합니다.
REITs의 수익률은 보유 부동산을 얼마나 효율적으로 운용, 관리하느냐에 따라 달라지기 때문에 운용사의 신용도 즉 신뢰성 그리고 자산운용 경험과 능력을 토대로 한 운영실적 등을 반드시 체크해야 합니다.
부동산 가격과 수익성은 경기Cycle과 밀접한 관련이 있어서 실물경기의 동향을 수시로 체크해야 합니다.
특히 REITs 수익은 임대수익에 의해 수익률이 결정되므로 경기 불황기엔 임대수요가 줄어 공실률이 높아지면 결국 수익률은 하락할 수 있습니다.

리츠 투자 방법은?
리츠에 투자하기 위해서는 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사거나 새로 만드는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법이 있습니다.
리츠 투자 시 판매회사, 외부평가기관 및 부동산신탁회사의 도움을 받아 투자대상을 선택할 수 있습니다.
[주식 발행 관련 기관]
판매회사 : 리츠 주식의 모집 및 판매 업무를 수행(증권회사, 투자신탁회사 은행 등)
외부평가기관 : 리츠 투자대상 부동산에 대한 가치평가 업무를 수행(회계법인, 감정평가법인 등)
부동산신탁회사 : 리츠 소유 부동산 관련 각종 증서 등을 보관하는 업무를 수행

 

오늘은 리츠(REITs)에 대해서 알아보았습니다. 투자에 대해 공부하면 할수록 투자방법은 다양하고 할 수 있는 폭도 아주 넓습니다. 항상 투자하기 전에는 해당하는 상품에 대해서 정확히 공부해보고 투자하시기 바랍니다.

감사합니다.